Restnutzungsdauer
berechnen.

Die modellhafte Restnutzungsdauer folgt Anlage 2 ImmoWertV mit 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer für Wohngebäude. Alter und Maßnahmen werden nach Kalenderjahren eingeordnet. Modernisierungspunkte werden nach Alter der Maßnahmen abgestuft; Teilmaßnahmen erhalten als vereinfachte Fragebogenannahme den halben, abgerundeten Punktwert. Maßnahmen über 20 Jahre erhalten hier keine Punkte, ausgenommen Grundrissverbesserungen. Noch zeitgemäße Bauteile können auch ohne jüngere Modernisierung Punkte rechtfertigen. Das bedarf einer individuellen Prüfung.

Für die reguläre lineare Wohngebäude-AfA gelten grundsätzlich 2,5 % bei Fertigstellung vor 1925, 2 % von 1925 bis 2022 und 3 % ab 2023. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG setzt eine nachgewiesene tatsächliche Nutzungsdauer von weniger als 40, 50 beziehungsweise 33 Jahren voraus. Diese gesetzlichen Grenzen sind nicht mit der modellhaften Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren gleichzusetzen.

Beim Erwerb im Bezugsjahr vergleichen wir Gebäude-AfA-Basis × regulären Satz mit Gebäude-AfA-Basis ÷ Modell-RND. Bei bisher regulärer linearer AfA vergleichen wir die bisherige Jahres-AfA mit steuerlichem Restwert ÷ Modell-RND. Kein Ansatz über den noch abschreibbaren Restwert. Ein geringerer Betrag wird nicht als Vorteil ausgewiesen. Im Erwerbsjahr wird der Übergangsmonat mitgerechnet.

Die mögliche Steuerentlastung ist eine Näherung: zusätzliche AfA × eingegebener Grenzsteuersatz. Ohne Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer, Tarifprogression, Verlustverrechnungsbeschränkungen und individuelle Verkaufseffekte. Sie setzt voraus, dass sich die zusätzliche AfA steuerlich zum angegebenen Satz auswirkt. Es handelt sich um einen möglichen zeitlichen Liquiditätsvorteil, nicht um eine garantierte zusätzliche Gesamtersparnis.

Ein Modellwert allein ist kein Nachweis der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer. Technischer Zustand, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Nutzungsbeschränkungen sind objektbezogen zu würdigen. Rückwirkende Änderungen von Steuerbescheiden werden hier nicht geprüft. Die Rechnung ersetzt weder Gutachten noch individuelle Steuerberatung.

Grundlagen: § 7 EStG · Anlage 2 ImmoWertV · BFH IX R 14/23. Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 wurde am 01.12.2025 aufgehoben. Rechtsstand der Umsetzung: 10.10.2026.